Vente à réméré : comment ça marche ?

Lorsqu’une personne se retrouve en difficulté financière, dans une situation de surendettement, il existe une solution qui permettrait d’éviter de céder définitivement ses biens ou de se faire saisir son patrimoine. Cette technique est la vente à réméré que l’on appelle désormais vente avec faculté de rachat. Bien qu’elle présente de nombreux intérêts tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, la vente à réméré reste méconnue en France.

La vente à réméré en quelques lignes

Tout d’abord, un peu d’histoire

La vente à réméré trouverait ses origines au Moyen âge. Elle ne fut introduite dans le Code civil qu’à l’époque de Napoléon Bonaparte le 16 mars 1804. La faculté de rachat est prévue par l’article 1659 jusqu’à l’article 1673. D’un point de vue étymologique, réméré vient de « redimere », un mot latin qui veut dire « racheter ». La vente avec faculté de rachat a connu une période faste grâce aux banques dans les années 1980 – 1990 qui l’utilisent comme moyen de refinancement mobilier.

Le concept

Comme dans toute transaction, il y a un vendeur et un acquéreur. Celui qui vend, propriétaire d’un bien, cède la propriété de celui-ci à l’acheteur tout en gardant la possibilité de récupérer son bien ultérieurement. Précisons toutefois qu’il s’agit d’une perspective et non d’une obligation. L’accord prend la forme d’un contrat conclu entre les deux parties.

Le contrat

Afin de jouir à nouveau de sa propriété, le vendeur devra restituer le prix initial de la vente et rembourser certains frais (travaux et toutes dépenses engagées pour valoriser le bien). Le réméré est valable 5 ans au maximum. Si le vendeur n’effectue pas le rachat dans le temps imparti, l’acheteur en devient définitivement le propriétaire.

Qui peut avoir recours à la vente avec faculté de rachat ?

Cette solution est ouverte à toute personne physique ou morale. Ainsi, les particuliers, les sociétés, les commerçants, artisans, entrepreneurs en tout genre pourra vendre un bien en réméré.

Il faut tout de même noter qu’elle se présente comme une alternative aux personnes en situation de surendettement, qui n’arrivent pas obtenir de crédit ou qui sont fichées auprès de la Banque de France.

Que peut-on vendre en réméré ?

Le Code civil stipule que tout bien peut être vendu avec faculté de rachat. Quiconque pourra vendre en réméré une voiture, un tableau, un terrain à bâtir, une maison, un appartement, un bijou, etc. Dans la réalité, c’est surtout dans l’immobilier que cela se pratique.

Vente avec faculté de rachat : les formalités

Comme dans toute vente immobilière, les règles habituelles telles que l’expertise, la vérification des lieux, le diagnostic énergétique, etc. doivent être respectées. Une fois l’acheteur trouvé, le délai de rachat est décidé ensemble.

Le contrat de vente en réméré s’effectue ensuite devant un notaire. Habituellement, l’on y stipule :

• L’absence d’une prime à verser à l’acheteur
• L’absence d’une garantie correspondant à un manque à gagner pour l’acheteur, si le vendeur décide de racheter le bien avant le délai imparti
• Une clause permettant au vendeur de vendre lui-même le bien au prix du marché
• Une indemnité d’occupation faible, notamment dans le cas de la vente d’un bien immobilier.

Le notaire encaissera le paiement et paiera les éventuels créanciers. L’excédent sera conservé pour le rachat du bien immobilier. La situation financière du vendeur est donc immédiatement assainie.

Enfin, le vendeur pourra continuer à occuper les locaux. Un contrat d’occupation devra alors être établi avec l’acheteur.

Bon à savoir

Un contrat réméré n’est ni un contrat de bail ni un prêt sur gage. Bien que le vendeur soit obligé de payer des indemnités d’occupation mensuelle, ces indemnités sont appelées « droit d’occupation » et ne doivent pas être confondues avec un loyer.

Par ailleurs, il est possible de faire appel à des sociétés spécialisées pour faciliter les démarches de vente à réméré.

Comment exercer la faculté de rachat ?

Dès que la situation financière du vendeur le lui permet et tant que le délai indiqué dans le contrat n’est pas dépassé, il pourra récupérer son bien par l’intermédiaire d’un huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. La totalité des sommes dues devra également être versée au notaire.
Lorsque la procédure de faculté de rachat est entamée, le vendeur ne pourra plus changer d’avis et se rétracter.

Les avantages d’une vente à réméré

Dans la pratique, cette technique de vente permet au vendeur de rester dans son logement malgré ses ennuis. Il bénéficiera ainsi d’un peu de répit et de temps pour renflouer ses finances. Face à des situations extrêmes, cela suffit à cesser des poursuites judiciaires, à empêcher la saisie immobilière ou l’expulsion.

Bien sûr, la possibilité de racheter son bien est un privilège des plus intéressants.

Côté acheteur, la vente à réméré se présente comme un produit de placement avec peu de risques et surtout un excellent rendement à court terme.

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