Prêt relais : Comment ça marche ?

Dans le secteur immobilier, il est souvent difficile de financer un nouvel achat, en particulier lorsque le premier bien n’a pas encore été vendu. Heureusement qu’il y a le prêt relais pour répondre à cette problématique. En effet, la banque met à disposition de l’emprunteur des fonds que ce dernier remboursera une fois que la première vente est réalisée. Pendant ce laps de temps, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Bien que l’idée soit séduisante, il convient tout d’avancer avec vigilance, car au-delà de ses atouts, le prêt relais peut avoir ses dérives.

 

 

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Les caractéristiques du prêt relais

 

Durée du prêt

Comme son nom l’indique, le but du prêt relais est de financer l’apport personnel d’un nouvel emprunt grâce à la vente d’un premier bien. Autrement dit, il s’agit d’un crédit à court terme dont la durée ne peut excéder 2 ans. Si toutefois, le bien n’est pas vendu dans cet intervalle, la banque est en droit d’exiger un remboursement immédiat une fois que l’échéance arrive à terme.

 

Montant du crédit

En général, le montant du crédit accordé par la banque varie entre 50 à 80 % de la valeur de la propriété mise en vente. Pour compléter la somme nécessaire, l’emprunteur peut associer son prêt à un autre prêt bancaire. Sinon, compter sur d’autres apports personnels.

Pourquoi la banque n’avance qu’un pourcentage du prix de vente, et non pas la totalité ? La raison est simple. Si le vendeur n’arrive pas à trouver un acquéreur pour le prix imposé, il pourra encore négocier avec ce dernier. De cette façon, le bien sera vendu et l’intégralité du capital du prêt relais pourrait être remboursée.

 

Mensualités du prêt relais

Le prêt relais est un financement de type « in fine ». C’est-à-dire que l’emprunteur ne paie que les intérêts d’emprunt et éventuellement l’assurance. La banque patiente jusqu’à la fin du crédit ou à l’issue de la vente du bien pour récupérer le capital.

Toutefois, certaines banques procèdent par capitalisation des intérêts. C’est-à-dire qu’elles réintègrent les intérêts au capital emprunté. Ensuite, les intérêts dus sont recalculés sur la base du capital et des intérêts avancés. D’évidence, cette pratique revient plus chère que les intérêts payés mensuellement. Mais, l’avantage c’est que le tout est à rembourser à l’échéance définie.

 

Taux du crédit relais

En France, il existe un dispositif qui définit un taux d’intérêt maximal à ne pas dépasser lors d’un prêt d’argent. C’est ce que l’on appelle le taux d’usure. Pour un prêt relais, le taux d’usure est identique à celui appliqué à un prêt immobilier. S’il a été de 3,71 % au dernier trimestre 2016, il est de 3,43 % au premier trimestre 2017. Il faut également noter que tous les frais liés au crédit y sont inclus (assurance si obligatoire, frais de dossier, frais d’intermédiation), excepté les frais de garantie.

 

Quelle formule choisir pour un prêt relais ?

 

Le crédit relais sec

Le crédit relais sec est une simple avance de trésorerie accordée à l’emprunteur pour lui permettre de financer son achat. Sans avoir recours à un crédit immobilier à long terme, il procèdera au remboursement des mensualités, et soldera le capital en une seule fois à l’échéance définie.

 

Le crédit relais avec franchise totale

Souvent accompagné d’un prêt amortissable, le prêt relais avec franchise totale est accordé pour une durée de 24 mois. Les intérêts doivent ainsi être remboursés durant les 12 premiers mois. Si l’emprunteur n’arrive pas à vendre le bien avant cette échéance, il doit rembourser les intérêts dus à partir du mois suivant, majorés des intérêts cumulés de la première année.

 

Le crédit relais accompagné d’un prêt amortissable classique

Dans la plupart des cas, le prix du bien que la personne souhaite acheter est supérieur au prix de vente de l’ancien. C’est la raison pour laquelle, il est d’usage d’emprunter une somme assez élevée afin de combler l’écart. Donc, il associe à son prêt relais un prêt amortissable tel un crédit immobilier. Lors du remboursement, les mensualités doivent inclure les intérêts du prêt relais et ceux du prêt classique.

 

Quel est le risque du prêt relais ?


Le principal risque du prêt relais est de ne pas arriver à vendre le bien avant échéance (dans les 2 ans). Il est donc important d’évaluer sa valeur pour être certain de trouver un acquéreur. En principe, les banques n’acceptent pas de prolonger le contrat.

L’emprunteur serait alors obligé de trouver un accord avec sa banque au risque de s’inscrire au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) et subir une procédure de saisie.

 

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