Parmi les garanties de prêt, la plus connue est certainement l'hypothèque car elle est particulièrement utilisée dans les prêts immobiliers aux particuliers. Pourtant, cette garantie est aussi adéquate pour les professionnels qui souhaitent acquérir un bien professionnel.

 

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Définition de l'hypothèque

L'hypothèque est, comme le nantissement de fonds de commerce, une garantie réelle. Elle est prise par le créancier sur un bien immobilier en cas d'impayés. Elle est formalisée dans un acte notarié stipulant la nature de « l'assiette » (hypothèque prise sur un immeuble ou sur un droit de propriété disponible comme l'usufruit, la propriété ou la nue-propriété), le montant, les conditions du crédit hypothécaire ou immobilier (échéances et taux fixes, taux variable...).

Toute hypothèque fait l'objet d'une publicité foncière et subit une taxe de 0,715%. Le notaire procède ensuite à son inscription auprès de la conservation des hypothèques. Sa durée est équivalente à la durée du prêt.

En cas de défaillance de l'emprunteur, l'hypothèque est « réalisée »  : le créancier peut demander la saisie du bien et s'ensuit une vente aux enchères ordonnée par le tribunal compétent.

 

Les types d'hypothèques

Plusieurs formes d'hypothèques ont été créées afin de répondre à des besoins spécifiques de financement.

 

L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle fait l'objet d'un accord entre deux parties sous forme d'acte notarié. Elle garantie au créancier le paiement de sa dette en cas d'impayés du débiteur. Ce dernier conserve la jouissance de son bien pendant la durée d'exécution de la garantie en respectant ses obligations de remboursement. C'est cette forme qui est particulièrement adaptée au financement d'un bien immobilier professionnel.

 

L'hypothèque rechargeable

L'hypothèque rechargeable est requise lors d'une seconde acquisition immobilière ou d'un crédit à la consommation. L'acte notarié appelé « convention de rechargement » est publié à la conservation des hypothèques. Le principe est de rembourser la totalité ou une partie du premier crédit pour réutiliser la somme en garantie d'autres prêts sans supporter de frais supplémentaires. La convention de rechargement prévoit alors plusieurs créanciers possibles.

 

L'hypothèque commerciale

L'hypothèque commerciale est utilisée lors du financement d'entreprise. Elle peut  garantir un simple prêt de trésorerie ou des immobilisations commerciales pendant 40 ans, évitant la cession d'actifs. Bien entendu la garantie ne peut être prise sur un bien déjà hypothéqué.

 

L'hypothèque légale

L'hypothèque légale est issue de l'article 2724 du code civil. Lorsqu'une créance précise reste impayée, le trésor public ou les organismes sociaux peuvent la demander. Il s'agit d'une hypothèque légale privilégiée. Il existe aussi l'hypothèque légale entre époux et l'hypothèque légale des incapables.

 

L'hypothèque judiciaire

L'hypothèque judiciaire résulte d'un jugement suite à la saisie du juge de l'exécution lorsque le créancier souhaite prévenir les risques d'insolvabilité de son débiteur. Le créancier devra ensuite obtenir un titre exécutoire pour obtenir la saisie du bien immobilier en cas d'impayés avérés.

 

Le prêt viager hypothécaire

Le logement habitable est garanti par une hypothèque pour obtenir  un capital ou une rente. L'emprunteur n'a pas d'obligation de remboursement de son vivant, il doit seulement être âgé d'au moins 65 ans pour bénéficier de ce dispositif. Les héritiers pourront ensuite racheter le crédit au décès de l'emprunteur.

 

Les droits conférés par l'hypothèque

Au créancier

Le droit de préférence : en cas d'impayés, le créancier peut demander la réalisation de l'hypothèque en exigeant une vente forcée de l'immeuble aux enchères et en réclamant son paiement avant d'autres créanciers du débiteur.

Le droit de suite : l'emprunteur est tenu à ses obligations de remboursement. Dans le cas contraire, il lui est interdit de vendre l'immeuble hypothéqué sauf s'il trouve acquéreur de ce bien. Quant au créancier, il peut par voie d'huissier, reprendre le bien même s'il y a un changement de propritaire.

Le rang : lorsque plusieurs créanciers détiennent une hypothèque sur un même immeuble, le rang détermine l'ordre des paiements lors de la vente du bien. Cet ordre peut toutefois être changé par une simple convention, sauf dans le cas d'une liquidation d'entreprise où certains créanciers détiennent des privilèges (trésor, Urssaf...)

 

Au débiteur

La mainlevée : un an après la dernière échéance du prêt, l'inscription de l'hypothèque disparaît. Dans le cas d'un prêt sans échéance de type facilité de caisse,  la durée maximum de validité de l'hypothèque est de 50 ans.

Si la vente du bien a lieu avant la date de fin du crédit, le vendeur devra demander auprès de la conservation des hypothèques une mainlevée pour effectuer la radiation de l'inscription et payer un coût de mainlevée.

En savoir plus sur les garanties adaptées au prêt professionnel.

 

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