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Pour exercer ses activités commerciales dans un atelier, des bureaux, une boutique, un entrepôt... une entreprise a le choix entre acheter et louer des locaux. Il en est de même pour les autres activités telles que les cabinets d’avocat, les études de notaire, etc. Que la préférence se porte sur l’achat ou la location de locaux, chaque solution présente des atouts et des inconvénients.
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L’achat de locaux professionnels
Avantages de l’achat d'immobilier d'entreprise
La stabilité. Être propriétaire de ses locaux professionnels, c’est se constituer un patrimoine. De ce fait, cela laisse entrevoir une image de pérennité et de stabilité, non seulement vis-à-vis des partenaires financiers, mais également des actionnaires de la société. Donc, même si l’investissement initial peut être conséquent, cette démarche tend à faire prendre de la valeur à l’entreprise.
Maitrise des couts. L’achat de locaux professionnels permet de mieux maitriser les charges de l’entreprise. Par exemple, si elle effectue un emprunt pour financer l’achat de locaux, il est possible de prévoir les couts y afférents sur le long terme. L’entreprise ne risque pas de supporter d’éventuelles dépenses de travaux imposés par le propriétaire en cours d’exercice ni une augmentation de loyer au fil des années. Naturellement, l’achat des locaux supprime le paiement de loyers.
Inconvénients de l’achat
Premièrement, le financement d’une acquisition de locaux est assez lourd que ce soit pour l’entreprise ou le dirigeant. Par conséquent, si l’entreprise subit une baisse de sa capacité d’autofinancement, elle risque de ne pas pouvoir rembourser l’emprunt.
Deuxièmement, si l’entreprise projette de changer de locaux face au développement de l’activité ou pour une fiscalité plus avantageuse dans une autre région, la revente sera plus compliquée que la rupture d’un contrat de bail.
Enfin, d’un point de vue juridique, la multiplicité des voies pour l’achat rend la démarche plus fastidieuse : via une société civile immobilière (SCI), en crédit-bail immobilier...
Conséquences fiscales
En ce qui concerne la fiscalité, si les locaux professionnels achetés sont neufs, il sera possible de récupérer la TVA. S’il s’agit d’un bien ancien, l’entreprise doit régler des droits d’enregistrement. Quant aux intérêts d’emprunt et aux amortissements, ils pourront être déduits.
Entreprise ou dirigeant : qui achète ?
L’achat des locaux professionnels peut être effectué par l’entreprise elle-même ou par l’un (ou plusieurs) de ses dirigeants. Et dans les deux cas, d’autres conséquences fiscales sont à prendre en compte.
Cas 1 : C’est l’entreprise qui achète les locaux
Dans cette configuration, les locaux sont inscrits dans la partie « actif » du bilan de l’entreprise. Ce qui permet d’augmenter sa valeur totale. Ainsi, compte tenu de l’investissement assez élevé, si l’entreprise se lance dans l’emprunt, les charges seront supportées par elle-même.
Par ailleurs, elle pourra déduire les frais d’assurance ainsi que les frais de réparation et d’entretien dans le calcul des impôts. En cas d’une revente ultérieure du bien, l’entreprise est soumise au régime des plus-values professionnelles. L’impôt est calculé entre le prix de vente et la valeur nette comptable des locaux.
Le meilleur conseil pour les entreprises, c’est donc de ne pas se précipiter dans l’acquisition de locaux en début d’activité. Il vaut mieux se lancer dans des investissements plus productifs pour avoir suffisamment de ressources plus tard.
Cas 2 : C’est le dirigeant qui achète les locaux
Si le but de l’acquisition est de louer le bien à l’entreprise, il s’agit d’une opération patrimoniale. Pour le chef d’entreprise, cela implique une constitution de patrimoine et une possibilité de capitalisation de l’actif. Très utile au moment de la retraite ou lors d’une difficulté financière. Entre autres, la détention des locaux professionnels par le dirigeant facilite le partage ou la cession aux successeurs.
Fiscalement, les revenus complémentaires perçus par le dirigeant sont imposables dans la catégorie revenus fonciers. Puis, les loyers sont déductibles du bénéfice imposable. En cas de revente des locaux, le dirigeant est soumis au régime des plus-values des particuliers.
La location de locaux professionnels
Avantages de la location
Mobilité. Louer ses locaux professionnels est une solution idéale pour une entreprise à forte évolution. Cela lui permet d’avoir plus de souplesse face aux différents aléas. En effet, cela reste plus facile de trouver d’autres locaux à louer plutôt que de céder un bien avant de trouver un nouvel endroit approprié.
Coût. Sur le plan financier, les charges liées à la location de locaux s’avèrent moins importantes que celles liées à un crédit pour l’achat. Particulièrement, lorsqu’il s’agit d’une jeune entreprise. De plus, la location de locaux ne nécessite pas d’emprunt, sauf si c’est pour financer les premiers loyers ou le dépôt de garantie.
Protection. Un bail commercial protège le locataire notamment grâce à la tacite reconduction, au droit au renouvellement du bail et la révision du loyer est règlementée.
Inconvénients de la location
Tout d’abord, les loyers versés sont considérés comme des fonds perdus.
Ensuite, le risque des locaux loués, c’est que l’entreprise n’est pas à l’abri d’un non-renouvèlement de bail notamment dans le cadre d’un bail professionnel beaucoup moins protecteur.
Puis, les couts nécessaires à l’entrée dans les locaux sont assez élevés, notamment dans les villes stratégiques. La somme à débourser au début de la location peut représenter jusqu’à 9 mois de loyer en comptant les loyers d’avance, les commissions d’agence et le dépôt de garantie.
Conséquences fiscales
Les loyers des locaux professionnels constituent une charge déductible.
Location de locaux : individuelle ou partagée ?
La location individuelle consiste à louer seul un local professionnel et payer l’ensemble des frais afférents à la location. Cette formule est particulièrement adaptée aux artisans, commerçants, et à certaines professions libérales nécessitant des consultations confidentielles (médecins, avocats...).
La location partagée (incubateur, couveuse, pépinière, etc.), quant à elle, est la tendance des start-ups. Elle consiste à louer des bureaux ou espaces de coworking à plusieurs. Dans ce cas, les frais liés à la location (loyers, internet, téléphone, électricité...) sont partagés entre les locataires.
Qu’en est-il des locaux à usage mixte ?
Enfin, la solution mixte ne manque pas d’attrait. Généralement utilisée par les professionnels qui exercent en libéral, cette formule consiste à aménager une partie de l’habitation pour l’activité, et le reste pour la résidence. Donc, sur le plan comptable, les loyers et l’assurance des locaux sont déductibles du bénéfice imposable de l’entreprise.
Conseils pour faire le bon choix entre acheter et louer ses locaux professionnels
Afin de prendre la bonne décision, il est important de tenir compte des éléments suivants :
- La nature des activités
- Les besoins de l’entreprise
- Les perspectives d’évolution
- La stabilité financière
- La rentabilité de l’opération
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