Fonds de commerce, pas de porte, bail commercial : les différences

Différences entre fonds de commerce, pas de porte et droit au bail

Fonds de commerce, pas de porte et bail commercial sont 3 notions biens distinctes. Si un entrepreneur envisage de lancer sa propre activité, il est amené à acheter un fonds de commerce. S’il loue des locaux pour exercer ses activités, le contrat de bail commercial peut stipuler le versement de pas de porte ou de droit de bail. Cette rubrique fait justement la lumière sur ce sujet.

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Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

D’un point de vue juridique, un fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments corporels et incorporels indispensables à une entreprise à vocation commerciale pour ses activités.

Les éléments corporels sont constitués d’actifs de nature physique comme les matières premières, les machines, les outillages, les fournitures de bureau, les véhicules, etc. Il faut noter que tout bien matériel dont la durée de vie est supérieure à un an est considéré comme un bien corporel.

Les éléments incorporels, quant à eux, sont composés d’actifs immatériels tels que l’achalandage, le nom commercial, les brevets, le droit au bail... Donc, tout ce qui est impossible à quantifier concrètement.

Les éléments exclus du fonds de commerce

Attention, lors d’un achat de fonds de commerce, tous les éléments corporels et incorporels n’en font pas partie. Il s’agit notamment :

des immeubles
des dettes et créances (sauf clauses particulières prévoyant un transfert)
de certains contrats (à l’exclusion des contrats de travail, d’assurance, bail commercial...)
du droit de terrasse

Il faut avoir conscience que l'obtention d'un crédit lors d'une demande de financement d'un fonds de commerce sera plus aisée si le prix d'achat est conforme à ce qui se fait généralement sur ce secteur d'activité. En effet un prix trop élévé pourra être, pour une banque, un critère de refus.

Qu'en est-il du pas de porte ?

À la différence du fonds de commerce, le pas de porte est une notion plus concrète. Il correspond à une somme d’argent demandée au futur locataire au début du bail. Autrement dit, il s’agit d’un droit d’entrée.

En sus du loyer, le pas de porte est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, et son montant, sa nature ainsi que ses conditions de règlements doivent être clairement mentionnés dans le contrat. Cependant, les tribunaux considèrent le pas de porte de deux façons.

Comme une indemnité compensatrice

En effet, le pas-de-porte est déterminé en fonction de l’attractivité de la zone d’implantation du local. Donc, juridiquement, il intervient pour compenser les avantages de la propriété commerciale acquise par le locataire. Sinon, pour compenser la dépréciation de la valeur vénale de cette dernière.

Comme un supplément de loyer

Pour le propriétaire, c’est un moyen de se protéger contre la hausse de la valeur locative réelle du bien, ce qui entraine une dépréciation future du loyer. Ainsi, le pas de porte sera pris en compte au moment du renouvèlement du bail.

Différence entre pas de porte et droit au bail

De point de vue juridique, pas de porte et droit au bail sont deux notions bien distinctes.

Le pas de porte concerne le contrat de bail entre le bailleur et le propriétaire. Le terme est utilisé lorsqu’il s’agit d’un local vacant.

En revanche, le droit au bail concerne le contrat de cession de bail entre l’ancien locataire et le nouveau. La somme est donc versée au locataire sortant en guise d’indemnité de reprise du local exploité.

Attention, il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail donnant lieu à un versement de droit au bail et la cession de la globalité du fonds de commerce. Le droit au bail ne représente qu’un élément du fonds de commerce. Donc, en cas de cession de bail, il est important de vérifier si le bailleur autorise également la vente du droit de bail avec le fonds de commerce ou non.

Le bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

Pour éviter les malentendus et les confusions, le bail commercial est un document important pour l’entrepreneur. Il s’agit du contrat de location qui unit le propriétaire du local et le locataire dans le cadre de l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. La durée du bail commercial est conclue pour 9 ans au minimum.

Donc, avant de signer un contrat de bail, les clauses suivantes doivent être clairement mentionnées à l’intérieur :

le type de location (courte durée...)
la durée de la location
le loyer initial
le loyer en cours de bail
les obligations du bailleur
les obligations du locataire
la révision triennale du loyer
la sous-location ou le changement d’activité
la résiliation du contrat

Fiscalité du fonds de commerce et du pas de porte

Fiscalité du fonds de commerce

Lors d’une cession de fonds de commerce, l’opération sera imposée d’une part au niveau du cédant et d’autre part au niveau du cessionnaire.

Pour le cédant, la cession du fonds de commerce entrainera :

une imposition de la plus-value éventuellement réalisée à l’impôt sur les sociétés, des bénéfices en sursis d’imposition (provisions constituées avant la cession...) et des bénéfices d’exploitation réalisés depuis la fin du dernier exercice.

Un paiement de TVA de telle sorte que la déclaration est déposée au service des impôts des entreprises dont dépend l’exploitant sous 30 jours. S’il est soumis au régime simplifié d’imposition, le délai peut être de 60 jours. Néanmoins, une exonération de TVA peut s’appliquer à condition que l’acheteur soit également assujetti ou que la vente porte sur l’intégralité du fonds de commerce.

Une contribution économique territoriale si la cession a lieu en cours d’année. Cependant, les parties peuvent prévoir une solidarité à la charge du concessionnaire afin de supporter une partie de l’imposition. En revanche, si la cession prend effet le 1er janvier, le nouvel exploitant est imposé sur les bases d’imposition du cédant.

Pour le cessionnaire, la vente du fonds de commerce doit faire l’objet de :

un paiement de droits d’enregistrement auprès du service des impôts dans le mois qui suit sa réalisation
une déclaration et paiement de TVA auprès des services fiscaux dans un délai de 15 jours
un paiement d’impôt non acquitté par le cédant

Fiscalité du pas de porte

D’une part, si le pas de porte représente une indemnité, il n’est pas imposable pour le bailleur. Et pour le locataire, étant donné que le pas de porte entre dans la catégorie des actifs incorporels, ce dernier n’est pas déductible.

D’autre part, si le pas de porte représente un supplément de loyer, il est déclaré comme un revenu foncier pour le bailleur, donc assujetti à la TVA. Un échelonnement est possible sur une durée de 4 ans. Pour le locataire, le pas de porte est déductible du résultat sur la base d’un pourcentage fixé sur la durée

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